Ryzyka inwestowania i finansowania na rynku nieruchomości w kontekście etyki i społecznej odpowiedzialności

Praca dotyczy aktualnych i dynamicznie zmieniających się inwestycyjno-finansowych uwarunkowań rynku nieruchomości oraz wynikających stąd różnego rodzaju ryzyk. Nowymi i wartościowymi wątkami pracy są aspekty etyki i społecznej (nie)odpowiedzialności wielu uczestników związanych z finansowaniem inwestycji na rynku nieruchomości. Część z nich, np. bankowiec, notariusz, zarządca nieruchomości czy rzeczoznawca majątkowy, ma status zawodu zaufania publicznego, a mimo to światowy kryzys gospodarczy pierwszej dekady XXI wieku został nazwany kryzysem zaufania do wielu uczestników rynku. Wątki teoretyczne pracy wzbogacono wieloma aktualnymi praktycznymi przykładami ilustrującymi zachowania różnych uczestników rynku oraz ich skutki często o kryzysogennym charakterze. Praktyka pokazuje, że wprowadzanie kolejnych regulacji mających na celu poprawę nie zawsze najlepiej funkcjonujących procesów czy podmiotów generuje problemy w innych obszarach, najczęściej pogarszając jakość zarządzania. Ta systemowa nieszczelność instytucjonalna i zawodność rynku jest organicznie „skazana” na określone zachowania i postawy konkretnych osób, od których de facto zależy, czy poziom bezpieczeństwa rynku będzie się poprawiał, czy pogarszał. Problem ten, związany z etyką oraz społeczną odpowiedzialnością, jest szczególnie aktualny w warunkach pogarszania się koniunktury gospodarczej, kiedy poszukuje się przyczyn tej sytuacji oraz skutecznych metod poprawy. Książka adresowana jest do wszystkich czytelników zainteresowanych funkcjonowaniem rynku nieruchomości zarówno w aspekcie finansowym, jak i inwestycyjnym oraz etycznym.

Wstęp / 9

Rozdział 1. Podstawowe pojęcia dotyczące ryzyka, rynku nieruchomości oraz społecznej odpowiedzialności – 
wprowadzenie teoretyczne / 15
1.1.	Pojęcie i istota ryzyka / 15
1.2.	Rynek nieruchomości / 24
1.3. Wprowadzenie do etyki i społecznej odpowiedzialności / 31

Rozdział 2. Ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości / 60
2.1. Cykl życia projektu inwestycyjnego a cykl życia nieruchomości / 62
2.2. Źródła i rodzaje ryzyk w procesie inwestowania na rynku nieruchomości / 69
2.2.1. Ryzyka w fazie przedinwestycyjnej / 70
2.2.2. Ryzyka w fazie inwestycyjnej / 94
2.2.3. Ryzyka w fazie operacyjnej projektu inwestycyjnego / 114

Rozdział 3. Ryzyka finansowania rynku nieruchomości / 131
3.1. Makroekonomiczne uwarunkowania funkcjonowania sektora finansowego na świecie / 132
3.2. Sytuacja sektora bankowego w Polsce / 163
3.3. Wybrane źródła i obszary występowania ryzyk związanych z finansowaniem rynku nieruchomości w Polsce / 173
3.3.1. Ryzyko stopy procentowej oraz ryzyko kursu walutowego / 175
3.3.2. Jakość bankowego portfela kredytów mieszkaniowych / 182
3.3.3. Ryzyko upadłości firm budowlanych i deweloperskich / 216
3.3.4. Kilka przykładów innych obszarów ryzyk dotyczących finansowania rynku nieruchomości / 228

Rozdział 4. Wybrane problemy etyki i odpowiedzialności w inwestowaniu i finansowaniu na rynku nieruchomości / 236
4.1. Społeczna (nie)odpowiedzialność inwestowania na rynku nieruchomości / 236
4.1.1. Wprowadzenie do etycznego inwestowania / 237
4.1.2. Zagrożenia i problemy w kreowaniu ładu przestrzennego / 240
4.1.3. Nieetyczne praktyki zlecania kontraktów budowlanych / 248
4.1.4. Deregulacja zawodów na rynku nieruchomości – zagrożenia etyki i odpowiedzialności za jakość i prawidłowość 
usług / 255
4.1.5. Wybrane przykłady społecznie odpowiedzialnych zachowań na rynku nieruchomości / 258
4.2. Etyka a finansowanie rynku nieruchomości / 263
4.2.1. Wprowadzenie do problemu / 263
4.2.2. Dylematy dotyczące szacowania wartości nieruchomości / 270
4.2.3. Obszary odpowiedzialności sektora finansowego / 274
4.2.3.1. Wartość nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności bankowych / 274
4.2.3.2. Wycena nieruchomości według standardów rachunkowości  / 277
4.2.3.3. Problemy z sektorem parabanków  / 284
4.2.3.4. Infrastruktura informacyjna sektora bankowego / 295
4.2.3.5. Społeczna odpowiedzialność sektora ubezpieczeniowego / 302
4.2.4. Problemy z finansowaniem projektów infrastrukturalnych / 307
4.2.4.1. E tyka i odpowiedzialność przy przygotowaniu i realizacji największych inwestycji / 307
4.2.4.2. Dylematy z finansowaniem projektów lokalnych / 327

Zakończenie / 344
Bibliografia / 348
Spis wykresów / 377
Spis tabel / 379
Spis rysunków / 381
Spis map / 382

Ewa Siemińska